Tiềm năng và những khoảng trống của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là lý do thu hút được nhiều dòng vốn đầu tư từ nước ngoài.

Vốn ngoại tiếp tục tăng

Ở trong bối cảnh nào, bất động sản luôn là một lĩnh vực xếp thứ hạng cao trong việc thu hút các nguồn vốn ngoại. Trong năm tháng đầu năm 2010, vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là 1,28 tỉ USD, chiếm 17% tổng vốn FDI vào Việt Nam.

Mới đây, tập đoàn Emerging Markets Group (Hoa Kỳ) vừa đề xuất một dự án quy mô đầu tư dự kiến lên tới 3 tỉ USD tại Vân Đồn, Quảng Ninh cũng trong lĩnh vực bất động sản, lưu trú. Tập đoàn Allrgeen, một trong những công ty phát triển bất động sản lớn của Singapore đã vào Việt Nam với dự án đầu tiên căn hộ cao cấp Regency Park tại Tp.HCM. Tập đoàn CapitalLand cho biết, trong thời gian tới sẽ tiếp tục phát triển sản phẩm nhà ở tại Việt Nam. Hiện nay, trị giá tổng tài sản của tập đoàn này tại Việt Nam là 1,2 tỉ USD...

Tiến sĩ William H. Davidson, chuyên viên tư vấn cho các quỹ đầu tư cho biết, hiện tại, nguồn tiền từ các quỹ đầu tư quốc tế rất dồi dào và họ cũng đang tích cực tìm kiếm những dự án tốt ở Việt Nam để đầu tư vào.

Tuy nhiên, các quỹ đầu tư đều cho rằng, những chủ đầu tư tại Việt Nam vẫn chưa chuẩn bị sẵn sàng để đón nhận quỹ đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, thị trường bất động sản Trung Quốc thu hút đến 50% quỹ đầu tư của nước ngoài phục vụ cho việc phát triển.

Cảnh báo hiện tượng nội hoá vốn ngoại

Tuy nhiên, có một thực tế cần nhìn nhận đó là dòng vốn ngoại vẫn chưa đem lại một diện mạo mới cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Tại Tp.HCM, đã có tới 40 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với tổng vốn đăng ký là 1,77 tỉ USD vào bất động sản bị rút giấy phép với nguyên nhân chậm triển khai, hết thời hạn giấy phép, hay do công ty mẹ ở nước ngoài bị phá sản. Hàng loạt các dự án tỉ USD được cấp phép rầm rộ vào hai năm trước cũng đang im hơi lặng tiếng.

Đến nay, chúng ta chưa có thống kê chính xác về nguồn vốn mà các nhà đầu tư nước ngoài thực sự dùng vốn của mình đổ vào lĩnh vực bất động sản. Từ đó, các chuyên gia đã đưa ra lời cảnh báo về hiện tượng có khá nhiều dự án được công bố với chủ đầu tư là các quỹ đầu tư "mác" ngoại, nhưng đến khi triển khai, lại công bố là vay tiền từ các ngân hàng trong nước. Cụ thể như qua dự án Mulbert Lane ở Mỗ Lao (Hà Nội), trong tổng số 170 triệu USD, có tới 60 triệu USD là đi vay.

Theo các chuyên gia, các dự án bất động sản thương mại chỉ 10% là vốn FDI thật. Nhiều dự án chậm triển khai bởi chủ đầu tư chờ giá đất tăng để bán lại kiếm lời. Các nhà đầu tư nước ngoài đang tận dụng chính sách của Việt Nam để thu lợi, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. Họ có thể chỉ cần bỏ ra vài triệu USD, chủ yếu là chi phí ban đầu, như xây dựng dự án, giải phóng mặt bằng, sau đó sử dụng thương hiệu của mình để huy động vốn của dân, vay ngân hàng triển khai dự án. Nguồn lãi họ thu được từ cách làm này là khá lớn.

Theo các chuyên gia, giá thuê đất của cả đời dự án chỉ khoảng 50 triệu đồng/m2 trong vòng 50 năm, trong khi đó, nhà đầu tư có thể bán sản phẩm với giá lên tới vài ngàn USD/m2, nên thu lợi rất lớn.

Có thể thấy, những đóng góp của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc biến các khu đất sình lầy thành các khu đô thị kiểu mới là không thể phủ nhận. Song, câu hỏi về phần trăm thực sự trong tổng số gần 40 tỉ USD mà các nhà đầu tư nước ngoài mang vào đầu tư trong lĩnh vực bất động sản ở nước ta thời gian qua là bao nhiêu, vẫn cần được giải đáp.

Một vị lãnh đạo của Bộ Xây dựng đã thừa nhận thực tế này và cho rằng đã đến lúc cần phải xem xét, đánh giá lại câu chuyện đầu tư nước ngoài bằng vốn trong nước trong lĩnh vực bất động sản. Từ đó, cần có biện pháp, chính sách để điều chỉnh.