Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, năm 2010 thị trường bất động sản sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh và phân khúc nhà có quy mô nhỏ, giá thấp sẽ là "đích ngắm" của nhiều chủ đầu tư và cả khách hàng có nhu cầu thật về nhà ở.

Đánh giá về toàn cảnh thị trường nhà đất năm vừa qua, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó phòng Quản lý nhà ở, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, cùng với sự biến động của các thị trường có liên quan như thị trường chứng khoán, vàng, thị trường bất động sản đã có những biến động phức tạp và năm 2009 là một năm khó lường định.

Trong đánh giá mới đây của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản năm qua, cuối quý 1/2009 thị trường bất động sản vẫn ở trong tình trạng đóng băng, giá cả tại các phân khúc sản phẩm bất động sản sụt giảm mạnh, giao dịch đình trệ.

Tuy nhiên sang quý 3/2009, thị trường đã chứng kiến sự biến động trái chiều nhau giữa thị trường bất động sản Hà Nội và Tp.HCM. Trong khi tại Hà Nội mọi phân khúc thị trường nhà ở đều tăng giá mạnh thì tại Tp.HCM phân khúc nhà ở cao cấp và đất nền dự án vẫn yên tĩnh, lượng giao dịch thấp. Và đến cuối năm 2009, lượng giao dịch và giá đột ngột giảm mạnh trên toàn thị trường.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2010, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, thị trường nhà đất sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng từ sự phát triển phức tạp trong năm 2009, sẽ không có sự biến động mạnh vào quý 1.

Tuy nhiên sự phục hồi sẽ thấy rõ dần do tốc độ phát triển của nền kinh tế được dự báo có đà tăng trưởng trở lại, nhu cầu về bất động sản nhất là nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho các công ty có quy mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng.

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, tại Tp.HCM, các giao dịch thành công vừa qua chủ yếu tại các dự án có giá trung bình và rẻ như đất nền Phú Mỹ Hưng giá từ 24-35 triệu đồng/m2, đất nền Xuân Phú giá 10 triệu đồng/m2, căn hộ Phú Mỹ Thuận giá 10 triệu đồng/m2, căn hộ The V-Star giá 19 triệu đồng/m2, chung cư Phú Mỹ giá từ 22-24 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, giá giao dịch thành công tại một số dự án như đất nền Dương Nội giá 25-30 triệu đồng/m2, căn hộ Dương Nội giá 18-18,5 triệu đồng/m2, khu vực Mỹ Đình giá căn hộ đang sử dụng có giá giao dịch thành công ở mức 26-27 triệu đồng/m2, những căn có vị trí đẹp có giá 30-31 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh, trong đó phân khúc thị trường nhà ở giá thấp, quy mô nhỏ sẽ được các doanh nghiệp chú trọng đầu tư do nhu cầu nhiều, tính thanh khoản cao và các cơ chế, chính sách của Chính phủ về đẩy mạnh phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu đô thị được triển khai trên diện rộng.

Theo nhận định của các ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM và ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Thủ Đức House, tuy phân khúc nhà giá thấp lợi nhuận không cao như căn hộ cao cấp, nhưng tiến độ bán và dòng vốn được quay vòng nhanh do vừa túi tiền và đáp ứng được nhu cầu của đa số người dân nên hút hàng.

Dự báo nguồn cung phân khúc căn hộ trung bình sẽ tăng nhanh khi có nhiều doanh nghiệp tập trung đầu tư vào phân khúc này. Lý giải về việc các doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư sang lĩnh vực nhà giá thấp và trung bình, nhiều chuyên gia cho rằng các doanh nghiệp đã nhận ra nhu cầu của đa số người dân và đã có kinh nghiệm trong việc đầu tư căn hộ. Với loại căn hộ trung bình họ có thể lo được nguồn vốn, trong khi tiêu chuẩn xây dựng công trình cũng vừa phải.

Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước có 263 dự án nhà giá thấp đăng ký triển khai, tổng mức đầu tư khoảng 72.710 tỉ đồng, với số lượng khoảng 205.380 căn hộ, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho khoảng 821.520 người. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết riêng trong năm 2010, cả nước sẽ đẩy mạnh xây dựng khoảng 30 dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên ông Nguyễn Mạnh Khởi cũng cho rằng, giá cả hàng hóa bất động sản nhất là nhà ở thương mại vẫn đứng ở mức cao thách thức nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp. Nguồn cung hàng hóa bất động sản có quy mô và giá cả phù hơp với đa số nhu cầu thị trường lại luôn thiếu, đặc biệt là loại hình nhà ở cho thuê, mượn chỉ chiếm 6,3% tổng số nhà ở trong cả nước.

Giá đền bù giải phóng mặt bằng, giá đất tăng cao nhất là sau khi thực hiện Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư làm cho giá cả bất động sản nhất là nhà ở đã vượt mức thu nhập của người dân có thu nhập thấp.

Nhiều doanh nghiệp kiến nghị, để hình thành một thị trường nhà "nhỏ, thấp" cho người có thu nhập trung bình, Nhà nước cần thiết chủ động tham gia vào việc đầu tư cung cấp hàng hóa cho thị trường thông qua việc khai thác tiềm năng từ đất đai, từ tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước, vốn huy động từ tiền gửi tiết kiệm của người dân có nhu cầu mua nhà.

Chính phủ cũng cần xem xét trích một phần ngân sách hàng năm (khoảng 2% tổng chi ngân sách) để phát triển nhà ở xã hội phục vụ những đối tượng khó khăn nhất về nhà ở mà không tự lo được chỗ ở theo hình thức thuê với tiền thuê hợp lý.